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　　大学商业顶层设计与资产管理：常规商业模式为二房东模式，对公司资金要求大，每年缴纳整体固定租金和项目前期改造费，资金成本，商业管理团队成本等，随着投标拿项目的综合成本逐渐提高，中标商业管理公司一般通过招商差价为主要盈利方式，通过长期租赁递增收回成本，经过多轮竞拍，部分项目会导致前期以招商价格为中心，能长期稳定经营优质品牌因品牌强势，商务条件适中无法进入项目，加上寒暑假淡季，多数退租，导致整体亏损，这是教育的公益性和商业盈利目标的矛盾，与此同时，大学资产属性与权属的复杂性，因为种类多，来源、使用性质交叉等。会出现人才短缺，配置失衡，政策合规管控风险非常重要，大学商业未来操盘理想的商业模式：当地头部大学商业管理公司以轻资产（委托）长期经营，与校方合作，根据整体业绩确定合适的分成比例，可适当考虑业绩奖励惩罚机制，经营方整体规划，优先选择对项目长期有利的品牌和业态，近些年市场饱和，消费能力下降，00后大学生父母为70-80后，中年失业危机，大学生生活费减少导致消费力下降，商业过剩，品牌承租能力下降，租户资金压力大，现金流紧张，投资回报率低，商管部门前期不必一味最求高价，要根据优质客户所处业态和承受力，经营情况定制商务条件，稳定整体商业生态共存发展，多方共赢。

　　大学商业招商运营规划：招商业态分为，餐饮服务（食堂升级、美食街等）、生活配套（美发、手机、打印、数码、快递、便利店、牙科口腔、便利店等）、文化娱乐（书店、影院、台球、KTV、电竞等）、零售、教育服务（自习室、考公、考编、考研、职业教育等），共享办公、学校优势专业对口公司形成产业链，帮助大学生就业，优势互补。运营核心：服务师生为根本，校园文化为纽带，数据支撑可持续商业业态。数字化赋能、寒暑假淡季应对机制，扶持政策。多方共赢，资源整合，创业孵化。研究用户画像、动态需求、个性化推荐，商业模式创新、技术创新、可持续发展创新。文化融合：校园文化IP，社群运营，精准定位、场景化，动态调整与人才培养。物业管理核心：满足师生生活需求的同时，确保商业活动和校园教学消防安全、设备安全，环境卫生、食品卫生，日常维护等。